Abgleich im Datenraum, vor dem Ankauf
Beispiel aus einem Datenraum mit 12 Einheiten. Die Mieterliste führt die spätere Staffel. Die Verträge gelten heute. Der Kaufpreisfaktor steigt von 30,0 auf 34,9.
Von Christoph Biering. Stand
Die Mieterliste führt für dieselbe Einheit 690 €. Das ist die Miete ab 2027, nicht die von heute.
10.040 € Jahresmiete weniger als angenommen
| Kriterium | Mieterliste | Mietverträge |
|---|---|---|
| Jahresmiete | 71.600 € laut Liste (Beispiel) | 61.560 € aus den Verträgen (Beispiel) |
| Kaufpreisfaktor | 30,0 auf der Listenmiete (Beispiel) | 34,9 auf der Vertragsmiete (Beispiel) |
| WE 3 heute | 690 €, die Staffel ab 2027 (Beispiel) | 595 € ab 01.10.2025 (Beispiel) |
| Ohne Vertrag | Die Zeile bleibt stehen | Die Einheit steht in der Lückenliste |
Sie wird vom Verkäufer gepflegt und ist die Grundlage deines Faktors. Ohne die Verträge siehst du nicht, welche Miete heute gilt.
Eine Staffel, die erst 2027 greift, ist heute keine Einnahme. Die Liste führt oft genau diese spätere Zahl.
Jede Einheit bekommt ein Delta: Liste, Vertrag, Differenz, Quelle. Dazu Leerstand und Zeilen, zu denen kein Vertrag liegt.
Der Report rechnet die Jahresmiete einmal aus der Liste und einmal aus den Verträgen. Beide Zahlen stehen nebeneinander.
Die Einheit steht in der Lückenliste und in den Fragen an den Verkäufer. Die Liste allein zählt nicht als Nachweis.
Wo dieser Check endet
Nebenabreden, die nur mündlich gelten, stehen in keinem der beiden Papiere. Kontoauszüge, die die tatsächlich gezahlte Miete belegen, sind empfohlen, nicht Pflicht.
Der Report ist keine Rechtsberatung. Er zeigt, was in Liste und Vertrag steht und wo sie auseinanderliegen.
Lad die ZIP hoch. Die Lückenliste bekommst du, bevor du etwas bezahlst.
Dieselbe Prüfung. Hier steht der Abgleich im Vordergrund: Soll gegen Ist, mit dem Beispiel aus dem Report.
XLSX, PDF und Scans. Auch Listen, die als Tabelle in ein Exposé eingebettet sind.
Die Lückenliste kostet 0 €. Der Report kostet 99 € netto pro Eigentumswohnung und 199 € netto pro Mehrfamilienhaus, einmalig.
Wir lesen jeden Vertrag und halten ihn gegen die Liste. Was du bekommst, ist die Ist-Miete aus den Verträgen, nicht die aus dem Exposé.
Ansehen →Sie wird vom Verkäufer gepflegt und ist die Grundlage deines Kaufpreisfaktors. Wir halten jede Zeile gegen den Vertrag, der dazugehört.
Ansehen →Für eine Eigentumswohnung verlangt der Vollständigkeits-Check Teilungserklärung, zwei ETV-Protokolle, Hausgeldabrechnung und Wirtschaftsplan. Eine beschlossene Umlage, die in keiner Abrechnung steht, siehst du nur im Protokoll.
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