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Staffelmiete im Mietvertrag, in der Mieterliste mit der Startmiete geführt. Über 12 Einheiten: 61.560 € statt 71.600 € Jahresmiete. Kaufpreisfaktor 34,9 statt 30,0.
Erbbaurecht in Abt. II des Grundbuchs, im Exposé nicht erwähnt.
Erbbauzins laut Vertrag 6.840 € pro Jahr, Restlaufzeit 45 Jahre. Die Kalkulation als Volleigentum hält nicht.
6.840 € p.a., die im Exposé fehlen
Staffelmiete im Mietvertrag, in der Mieterliste mit der Startmiete geführt: Ist-Miete 14 % unter der Annahme.
Über alle 12 Einheiten gerechnet: 61.560 € Ist-Miete statt 71.600 € laut Liste. Der Kaufpreisfaktor steigt von 30,0 auf 34,9.
10.040 € Jahresmiete weniger als angenommen
Beschlossene Sonderumlage von 40.000 € im ETV-Protokoll 2023, in keiner Hausgeldabrechnung sichtbar.
Bei 312/1000 Miteigentumsanteilen trifft dich die Umlage 3 Monate nach dem Kauf.
12.480 € fällig nach Übergang
Den Datenraum vom Makler so, wie er ist. Kein Objekt anlegen, keine Zahlungsdaten. Auch als Ordner oder einzelne PDFs.
Wir erkennen die Objektart und zeigen, welche der 24 Dokumenttypen fehlen. Damit gehst du zurück zum Makler, bevor du einen Euro ausgibst.
Die KI liest jedes Dokument, gleicht Mieterliste gegen Verträge und Grundbuch gegen Exposé ab. Du bekommst eine E-Mail, wenn der Report fertig ist. Den Tab kannst du schließen.
Beispiel-Report für ein Mehrfamilienhaus mit 12 Einheiten. Adresse und Daten fiktiv, Struktur echt.
Mehrfamilienhaus, 12 WE, Baujahr 1912, 847 m² Wohnfläche. Kaufpreis laut Exposé 2.150.000 €.
| Geprüfte Dokumente | 142 (1.318 Seiten) |
| Fehlende Dokumente | 4 |
| Ist-Miete p.a. (Verträge) | 61.560 € |
| Soll-Miete p.a. (Mieterliste) | 71.600 € |
| Kaufpreisfaktor (Ist) | 34,9 |
Kaufpreis basiert auf Volleigentum und Listenmiete. Beides hält den Dokumenten nicht stand. Vor dem Notartermin: Erbbauvertrag anfordern, Sonderumlage im Kaufvertrag regeln, Mietvertrag WE 7 nachreichen lassen.
| Befund | Quelle | Wirkung |
|---|---|---|
| R1 Erbbaurecht, im Exposé nicht erwähnt | Grundbuch Abt. II, S. 3 Exposé S. 1 bis 14 | 6.840 € p.a. |
| R2 Staffelmiete, Liste führt Startmiete | Mietvertrag WE 3, S. 2 Mieterliste Z. 3 | 10.040 € p.a. |
| R3 Sonderumlage 40.000 €, nicht abgerechnet | ETV-Protokoll 2023, S. 4 Hausgeld 2024, 2025 | 12.480 € |
| G1 Grundschuld 1.200.000 € nicht gelöscht | Grundbuch Abt. III, S. 5 | Löschung im KV regeln |
| G2 Energieausweis fehlt, Pflicht seit Besichtigung | Lückenliste | Nachfordern |
| G3 Wegerecht zugunsten Flurstück 118/3 | Grundbuch Abt. II, S. 3 Flurkarte | Hof nicht frei bebaubar |
Jeder Befund verlinkt im PDF auf die Seite im Quelldokument.
| WE | Liste | Vertrag | Delta |
|---|---|---|---|
| WE 1 | 540 € | 540 € | 0 |
| WE 2 | 610 € | 610 € | 0 |
| WE 3 | 690 € | 595 € | −95 € |
| WE 4 | 720 € | 720 € | 0 |
| WE 5 | 650 € | 480 € | −170 € |
| WE 6 | 580 € | 580 € | 0 |
| WE 7 | 495 € | kein Vertrag | ? |
| + 5 weitere Einheiten, davon 3 mit Abweichung | |||
| II / 1 | Erbbaurecht bis 31.12.2071, Erbbauzins 6.840 € p.a. |
| II / 2 | Geh- und Fahrtrecht zugunsten Flurstück 118/3 |
| III / 1 | Grundschuld 1.200.000 €, Sparkasse, nicht gelöscht |
| III / 2 | Grundschuld 350.000 €, gelöscht 2019 |
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Du bekommst pro Objekt einen Report und eine Gesamtübersicht über alle: Leerstand, Mietlücke, Belastungen, fehlende Unterlagen. Sortiert nach dem, was am meisten kostet.
Portfolio-Preis ansehenportfolio-2026-09.zip ├── 01_Lindenallee-27_Leipzig/ 142 Dateien ├── 02_Karl-Heine-Str-88_Leipzig/ 97 Dateien ├── 03_Bornaische-Str-12_Leipzig/ 211 Dateien ├── 04_Waldstr-5_Markkleeberg/ 64 Dateien └── 05_Roßplatz-3_Leipzig/ 118 Dateien
| Objekt | Leerstand | Mietlücke | Fehlt |
|---|---|---|---|
| 01 Lindenallee 27 | 1 / 12 | −14 % | 4 |
| 02 Karl-Heine-Str. 88 | 0 / 8 | −2 % | 1 |
| 03 Bornaische Str. 12 | 4 / 16 | −6 % | 2 |
| + 2 Objekte · Beispieldaten | |||
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